房地产31号(繁体：號)文解读

房地产企业收到预收款如何缴纳企业所得税？焦点财税：只为提供优质财税干货！点击右上角一键关注，获得更多精彩财税知识！不同于其他商业模式的地产行业，由于其特殊的开发模式周期漫长，所致纳税方式也有别于其他行业，在日常核算与纳税申报中，作为我们企业的财务势必需要明白，收到预收款的涉税计算与正确的账务处理方法

房地产企业收到预收款如何缴纳企业所得税？

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第一：收到预收款如何纳税？

按照【财税2016年36号】文，房地产企业采取预收款方式销售自行开[繁体：開]发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预《繁体：預》缴增值税，预《繁：預》缴义务的时间为实际收到预收款时。

应预缴增值税税款=预收款/(1 适用税率或征收《拼音：shōu》率)*3%（一般计税方法下适用10%的税率，简易(pinyin：yì)计税方法{pinyin：fǎ}下适用5%的征收率）

2.土地{dì}增值税

根据【土地增值税暂行条例实施细则】及【2016年70号公告】规定纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，需预征土地增值税，具体办法有各省（自治区、直辖市）确定。预缴义务的《de》时间为实际收到预收《读：shōu》款时。

应预缴土地增值税税款=（预收款-应预缴增值税税款(p开云体育inyin：kuǎn)）*各地适用预征率

实（繁：實）务中房产企业也多采用另一种算法：

应预【pinyin：yù】缴土地增值税税款=预收款÷极速赛车/北京赛车（1 适用税率或征收率）*各地适用预征率

符合政策条件的房地产开发企业可以根据测算结果，选择合理的计算方{练：fāng}式。

3.企业所【读：suǒ】得税

根据【2009年31号】文，企业销售未《拼音：wèi》完工开发产品【练：pǐn】取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出（繁体：齣）预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

31号文对澳门银河于毛利率的规定，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在 地城市城区和郊区的，不得低于15%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5%；属于（繁：於）经济适用房、限价房和危改房的不得低于3%。

应预缴企业所得税税款=[预收款÷（1 适用税率或征收率【读：lǜ】）]*适用预计[繁体：計]毛利率*25%

第二：收到预收款如何开票？

当[拼音：dāng]房产企业收到业主预交的房款时，纳税义务并没有发生所以实务中无需开据发票。若业主有开票需求，则房地产企业应根据（国家税务总局公告2016年第53号）第九条规定，纳税人选择发票代码为602的"销售自行开发的房地产项目预收款"进行开具，发票税率栏应填写"不征税"，不得开具增《拼音：zēng》值税专用发票。待纳税义务发生时，可按照相关规{练：guī}定开具适用税率或者征收率的增值税发票。

第三：收到预收款如何进行会计处理？

收到预[繁体：預]收款

借：银（繁体：銀）行存款55500

贷：预收账款(pinyin：kuǎn)55500

预缴《繁体：繳》增值税

借：应交[练：jiāo]税费-预交增值税1513.64（=55500/1.1*3%）

贷：银[繁：銀]行存款1513.64

预缴土地增值税《繁体：稅》

借：应交税费-应交土地增值[拼音：zhí]税504.55（=55500/1.1*1%）

贷：银行存（cún）款504.55

预缴【繁体：繳】企业所得税

借：所得(dé)税费用1261.36（=55500/1.1*10%*25%）

贷：澳门银河应(拼音：yīng)交税费-应交所得税1261.36

借：应交税费-应交所得税[繁体：稅]1261.36

贷：银（读：yín）行存款1261.36

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