大家怎么看最近香港房价下跌？香港土地注册处2018年12月4日公布的数据显示：香港11月住宅销售总额仅为260亿港元，环比上月下降32.5%，较去年同期的538亿港元，下降了51.6%。11月份住宅销售量为2635套，去年同期为5694套，同比下降54%
大家怎么看最近香港房价下跌？
香港土地注册处2018年12月4日公布的数据显示：香港11月住宅销售总额仅为260亿港元，环比上月下降32.5%，较去年同期的538亿港元，下降了51.6%。11月份住宅销售量为(繁：爲)2635套，去年同期为5694套，同比下降54%。
香港住直播吧宅销售量和成交{jiāo}金额双双腰斩，跌至16个月新低。
官方数据对(duì)比2018和2017香港楼市
成交(读：jiāo)量之外，房价也开始下跌。
中原城市领先指数（Centa-City Leading Index）显示，香港(拼音：gǎng)11月房价环比跌幅达3.43%，已连续两个月下跌，为2016年以来持续时(拼音：shí)间最长的下跌。
对比今年8月份香港房价的峰值，已经下跌了约《繁：約》5%。
香港中(pinyin：zhōng)原城市领先指数（Centa-City Leading Index）
对于香港楼市量价齐跌的现象，李嘉诚[繁体：誠]创立的长江实shí 业集团执行董事赵国雄表示：
贸易风险对香港经济的负面《繁：麪》影响在所(suǒ)难免，明年经济会比今jīn 年更差，来年（香港）楼价可跌25%至30%。
连“楼神”赵国雄都看衰香港，本来准备接盘的香港市（shì）民更不干了。
今年下半年以来，香港多次发生购房违约事件，已出现36起违约案例[练：lì]，同比去年全【quán】年仅9起。
香港购房违约数量[拼音：liàng]对比：2018（蓝色）明显多于2017（黄色）
香港市{shì}民为了避免成chéng 为“负资产”者，宁愿【pinyin：yuàn】损失已交付的定金，也要“割肉离场”。
开发商方面，也面临地皮（pí）价值下跌、新盘动工时间推迟、住宅建设开始放缓、短中期供应不增反减的《读：de》难题。
香港开发商对本土楼市感到悲观(guān)
截止至2018年10月，香港的{de}实际住【读：zhù】宅完工量比政（zhèng）府预测低了3到4成，而住宅工程量更是2015年来的首次下降。
香港楼市之所以突然《读：rán》急转直下，和《练：hé》香港被迫跟随美国加息密不可分（港币和美元汇率挂钩，美国加息（练：xī）后香港必须得跟）。
2018年，汇丰、恒生[练：shēng]、中银香港、渣打银行纷纷取消固定利率计息计划，同时上调最优贷款利率，均为十二（èr）年来首次。
香港金管局[繁体：侷]总裁陈德霖也表示新一轮加（pinyin：jiā）息将会很快开《繁：開》始，香港利率将进入上升周期。
许多正在供楼的香港（gǎng）市民，已经感觉到加息带来的负担，恐慌情绪因此cǐ 开始蔓延。
一些大量急于出售楼盘的业主，在政府[pinyin：fǔ]调控政策的影响下，不断下调（繁体：調）房屋售价，但依然【pinyin：rán】无人问津。
投资银行里昂证券（CLSA）发布的研究报告指出[繁体：齣]，香港的楼市即将经历15年【读：nián】来最差的宏观环境。
“三座大山”：利率上升、本土经济《繁体：濟》放缓、人民《练：mín》币贬值，这三大因素正在剧烈冲击（繁体：擊）香港楼市。
房产抵押借贷成本不断上升《繁：昇》之际，香港楼市泡沫也膨胀到了最高点。
瑞银2018报全球泡沫指数显示，香港已经成为全球房地产泡沫风险最大的城市，此前一度占据榜首的伦敦排在第六位。
另一方面，由中《读：zhōng》国内地流向香港楼市的资金也急剧减少。
据统计，今jīn 年上半年nián 内地对香港房地产的投资仅有8.35亿美元，较去年全年70亿美元投资额出[繁体：齣]现断崖式回落。
近年来，内地买家已经成长为香港（拼音：gǎng）楼市最主要的资金来源，香港楼市的《拼音：de》增长极度依赖于来自内地的需求。
内地买家的【pinyin：de】退场，让本已疲软的香港楼市雪上加霜。
2
除了上面提【拼音：tí】到的原因，中美贸易战也给了香港楼市一记重击。
2017年的数据显示，中国和美国分别是香港《拼音：gǎng》第一大和第六大进（繁体：進）口【练：kǒu】来源地，占整体进口的47%和5%。
出《繁：齣》口方面，中国和美国【pinyin：guó】分别是香港第一大dà 和第二大出口目的地，占整体出口的54%和9%。
贸易和[练：hé]物流是香港最重要的支柱产业，中美直接贸易减少【拼音：shǎo】，加上中国在贸易战下不得不转口东南亚国家再出口，都会严重冲击到香港的转口贸易以及本地就业。
香港经济一旦下滑，楼（读：lóu）市更难独善其身。
另外，对贸易战升级的担忧，也让香港资本迫{pò}切需要找到一个避风港。以李嘉(jiā)诚为首的香港豪门家族，直接就把目光对准了英国。
3
说《繁体：說》完香港，我们接下来谈谈英国。
众所周知，脱欧给英国带去了巨大的不确定性，但在香港人看来，这是难得一(yī)遇的买方（fāng）市场和千载难逢的投资机会。
2017年，是英国[繁体：國]因为脱欧剧烈【读：liè】震荡的一年，但伦敦却在吸引地产投资上拿下全球第一，投资额较2016年暴涨了30%。
这其中，香港的贡（繁体：貢）献非常大。
EGI于今年9月发布的数据显示，香【拼音：xiāng】港买家在过去12个月卖掉了价值175亿英镑的de 香（读：xiāng）港房产，并将所得资金投向世界各地，其中大一部分流入了英国楼市。
上图橙色柱子代表着过去5年，香港买(繁：買)家在（pinyin：zài）英国的投资交易[yì]量，深红色曲线代表港币兑英镑汇率。
香港投资者这么爱英国，主要有以下几个原【pinyin：yuán】因：
脱欧后英镑持续下{xià}跌，加之买方市场带来的难得的议价机会，让那些刚刚从本土市《拼音：shì》场撤离的港资两[繁体：兩]眼发光。
根据上边《繁：邊》EGI发布的图表，英镑汇率和香港投资者在英国交易量呈负相关，随着英镑(繁：鎊)汇率在英国脱欧公投后大跌，香港买家在英国{pinyin：guó}的投资急剧上升。
另外，伦敦物业稳定的租金收益率，也是香港人考量投资的重{练：zhòng}要因素。
香港《gǎng》官方发布的数据显示，香港住宅租金收益率仅为1-1.5%，一线购物街（jiē）的商铺收益率为1-2％，写字楼（繁体：樓）租金收益率已经降到2%以下。
对比同等条件下的(pinyin：de)伦敦《拼音：dūn》物业，伦敦住宅租金收益率约为3.5-4.5%，商铺年租金收益率为4％左右{pinyin：yòu}，老金融城写字楼租金收益率约为4%，金丝雀码头金融城写字楼租金收益率能到达5%。
即便横向对比，伦敦的租金回报率也高于其它欧洲[拼音：zhōu]主流城市：巴黎写字楼的租金《拼音：jīn》回报率约为3%，柏林为3.1%。
负责协助李嘉诚家族收购《繁：購》伦敦瑞银大楼（繁体：樓）的长实集团执委会[繁体：會]成员——马励志曾在接受香港媒体采访时说：
“伦(繁：倫)敦瑞银大楼能带来非常稳定的租金收入和可观的投资回报，和长实之【拼音：zhī】前出售的中环中心相比，伦敦瑞银大楼的呎价只有香港中环中心的三分之一。”
“长实用出售中环中心所得的四分之一金额，就买下了伦敦瑞银（繁体：銀）大楼，但伦敦大楼每年租金收入却接近中环中心的一半。以成交价计算，伦敦大楼的租金回报(繁体：報)率高出中环中心接近1倍。”
李泽钜接班后，第一笔重大投(练：tóu)资就投往英国，买下伦敦瑞银大楼
除了[繁体：瞭]租金回报率，香港人也看重伦敦物业的超长租约和升值潜力。
2018年11月23日斥资4.6亿英镑买下伦敦金融城30 Gresham Street大楼的香港{gǎng}买家——永泰地产直接就在公告里写道，可以通过这次收购拓展及多元化旗下物业的投资组合(繁：閤)，并且为公司带来稳定租金收入。
目前处于满租状态的30 Gresham Street大楼[繁：樓]，每年租金约为1832万英镑（读：bàng），并且大楼还剩下15年租期，这意味着香港买家在【拼音：zài】接下来15年里，每年都能稳定收入1832万英镑的租金。
资产chǎn 升值潜力方面，大楼的卖家韩国三星人寿保险在2013年{pinyin：nián}时买下该（读：gāi）楼的价格是3.1亿英镑，在五年后大楼升值了1.5亿英镑，计算下来每年都能涨9.6%。
如果加上固定5.0%的租金收益率，整体的de 投资回报率每年将近14.5%。
30 Gresham Street大楼
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借着脱欧的机会，香港买家开【kāi】启“反殖民英国(繁体：國)“，不但越买越多，而且越买越精。
我们再回顾一下开篇那张清单图，特别[繁：彆]注意看香港买家收购的资产。
可以看出，除了一直热衷的写字楼收购之外，香港买家的（de）投资方式变得愈发精准且更有针对性（pinyin：xìng）。
比如，香港第一大开发商——新鸿基郭氏【pinyin：shì】家族擅长房地产开发，但不懂英国市场，他们于是就在英国买地，并联合英国开发商共同开发，然后卖回给香港和内[繁：內]地客户。
2018年9月27日，新鸿基郭氏家族从英国本土开发商Galliard手中，买下了伦敦金丝雀码头超高层住宅项目Millharbour Quarter，并宣（拼音：xuān）布将联手爱尔兰开发商Ballymore一起开发这个价值10亿英镑的项目{mù}。
Millharbour Quarter地{读：dì}块
与新鸿基【pinyin：jī】相对的，是香港邱氏家族的远东发展。
2018年4月27日，远东发展发布公告gào 称，集团已yǐ 经斥资520万英镑，在网上拍卖中买下了位于曼城市中心北部Dantzic街区的住宅开发地块Angelgate。
这个地块很{hěn}小，但对远东来说却意义[繁：義]重大，因为这个地块紧邻远东去年在曼城圈下的大型地块，是通往Northern Gateway的大门。
图为远东去年在曼城圈下的Northern Gateway地块，总(繁：總)共{pinyin：gòng}要建1，5万套住房，是迄今为止中国对曼城最大的一笔投资。
远东在曼城已经深耕多年，非常熟悉本地市场，加之丰富的操盘经验，远东{pinyin：dōng}于是做出不同于新鸿基的选择，打算自己买[mǎi]地，自己开发。
在(pinyin：zài)收购英国物业方面，相比一栋楼一栋楼的慢慢买，还[繁体：還]有等不及的香xiāng 港人选择直接收购英国开发商。
2018年10月8日，香港南丰陈氏家族宣布收购伦《繁：倫》敦开发商Endurance Land，并注资超过1亿英镑（读：bàng）支持其在伦敦的《读：de》发展。
同时，南丰还会把旗下五栋伦敦写字楼和在国王十字持有的{练：de}大型地块《繁体：塊》Regent Quarter都交给Endurance Land操盘。
南丰的这笔交易，也是中港资本近几年来第一次收购英国本土开[繁体：開]发商。
对于南丰陈氏家族来说，Endurance Land一方面可以帮助南丰改造现有的伦敦物业，提升其资产价值，另一方面还能快速切入行业上游，并通过旧楼改造的方式把物{wù}业卖给未来想来伦敦买楼的香港人，去【练：qù】赚香港同（繁体：衕）行的钱，一箭双雕。
除此之外，李嘉诚家《繁：傢》族的新动作同样值得关注。
2018年【nián】3月19日，由李（读：lǐ）嘉诚与ARA CEO林惠璋共同创立的亚腾资产管理公司（ARA Asset Management）正式进军欧洲，并将总部定于英国伦敦。
ARA向（繁：嚮）亚洲之外扩张，成立欧洲总部
ARA过去定位投资亚洲地产，是亚洲最大的房地产[繁：產]投资信托基金管理公司之一，在伦敦建立自己{pinyin：jǐ}的房地产基金团队，可以更好地服务日益增长的亚洲投资者投资欧洲的需求。
ARA是李嘉诚大部分地产的基金管理人，不光帮助李嘉诚处理内地和香港资《繁体：資》产的出售事宜，进军伦敦后还澳门威尼斯人能帮助李嘉诚家族管理其在英国的资产，并通过房地产基金的形式快速帮其完成全球布局，并吸引更多投资。
李嘉诚正式退休后，一（练：yī）直担任长江(拼音：jiāng)基建负责人的李(拼音：lǐ)泽钜接过大旗，李泽钜长期在欧美国家生活，对英国的爱比父亲有过之而无不及。
过去十年，在(pinyin：zài)李泽钜的领导下，长江基建缔造了一个庞大的英国基建帝国，控《拼音：kòng》制了英国三成（读：chéng）天然气市场，四分之一的电力分销市场，以及5%的供水市场。
2018年9月（拼音：yuè）14日，彭博爆出李泽钜【pinyin：jù】正考虑将长江基建旗下英国资产在伦敦公开上市，并且预计规模将会达到数十亿美元。
彭博：李泽钜考虑让英国[繁：國]基建资产在伦敦上市
李泽钜之所以要把长江基建放到《dà澳门巴黎人o》英国公开上市，也是为了给公司补充更多资金，使其有更雄厚的财力在未来收购更多的英国资产。
李嘉诚的长子以及接澳门博彩班人，李(拼音：lǐ)泽钜
总结来说，香港投资者在英国深耕多年，早已不再盲目投资（繁体：資），每个家族都慢《练：màn》慢琢磨出了一套符合自身特点的投资方案，非常值得后来[繁：來]的内地投资者借鉴。
英国作为一个老牌资本主（zhǔ）义国家，对香港投资者来说，除了曾经的殖民（mín）地情结，更重要的是其资产的稳定性和安全性。
李嘉诚就曾精辟地总结过他（拼音：tā）投资英国的原因：
“法律方面要明《读：míng》确，什么可以做，什么不可以澳门永利做，才可以让海外投资者更容易触摸得到。”
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