日本近《拼音：jìn》50年房价走势图

面对当前经济发展“前所未有的挑战”，为何房价还继续上涨，与经济发展出现背离？一、各级政府不让跌（卖高价地）二、银行不让跌（收贷款利息，被低押房的房款）三、炒房团不让跌（跌了无利可图）四、即得利益者不让

面对当前经济发展“前所未有的挑战”，为何房价还继续上涨，与经济发展出现背离？

二、银行不让跌（收贷款利息，被低押【练：yā】房的房款）

三、炒房团不让(拼音：ràng)跌（跌了无利可图）

四、即得利益yì 者不让跌（手里有几套、十几套、甚至更多套[练：tào]房的人，且这些人大(pinyin：dà)部分是…）

五、相关部门不让跌（拥有水、电、气、汽的（练：de）部门，接入要初装费）

六[练：liù]、建材部门不让跌

等等等等总而言之想让{pinyin：ràng}房价跌难上加难！

有钱人不（bù）是移民了就是用钱购房！坑苦了贷款买房者！坑苦了想购房者！

日本楼市的兴衰史，是怎样的一个过程？

这一切是怎么发生shēng 的？对于今天的我们有何借鉴？

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广场（繁体：場）协议

上世纪七八十年代，日本经济一飞冲天，日本制造席卷国际市场，贸易顺差之巨[繁：鉅]，堪比今日的中国，日本也成为当时世界上最大的债权国(guó)。

深受财政赤字和贸易赤字双重困扰的美国，先是推(pinyin：tuī)出以贸易战为核心的“301条(繁：條)款”，迫使日本做出让步和妥协，同时开放国内市场，接着推出“广场协议”，重塑国际市场汇率关[繁体：關]系。

1985年（拼音：nián），在美国主导之下，美日等五国签《繁：籤》订“广场协议”。广场协议签订之下，五国在国际市场大幅抛售美元，美元汇率应声日落，日元大幅升值。3年过后，日元{yuán}兑美元汇率比当初升值86.1%。

今天，很多人以阴谋论的{d澳门巴黎人e}思维，认定这是城下之盟。然而，当时的日本同样乐见其成。

虽然日元升值必然影响出口优势，但贸易顺【pinyin：shùn】差之下，本币本来澳门新葡京就有强大的升值动力，推动日元升值是合理回归。而且，本币升值之后，不仅能够增加日本国民的购买力，提振内需，而且还能增加日本国内资产的吸引力。

事实上，广场协议之后，日本经济增长非但没有停滞，反而增速扩大，繁荣更胜于以往。出口虽然有所减少，但受石油价格下降等影响，进口同样锐减，起初贸易顺差反而有增无减。同时，日本借（繁：藉）此还实现产业结构升级，传统产业备受【shòu】出口萎靡影响，而机械设备、交通tōng 运输设备和精密仪器等却逆市上扬。

所以，日本泡沫危机的诞生，并不在于（繁：於）广场协议，其问题早已深植于经济结构之中。同时，为应对广场协议带来的负面影响，日本大幅降低利率的举措，让这一问题火上浇【练：jiāo】油，最终为危机埋下深深的隐患

2

房地(dì)产狂欢

很多上了年纪的日【rì】本人（读：rén），对于1980年代都记忆颇深。推理作家东野圭吾，多(读：duō)次将场景搬回那个泡沫年代。

那个时(拼音：shí)代，日本经济飞速发展，国民购买力与日俱增，在日本人看来，取代美国成{读：chéng}为世界第一强国，只是时（繁体：時）间问题了。

在这种情绪之下，日本股民情绪高涨，股市一飞冲天，房价【pinyin：jià】地价大幅膨。土（拼音：tǔ）地永远不会贬值，东京房价不会下跌，这两大神话刺激着每一个日本人。

如果只是情绪问题，那这场泡沫来得快去得也快[练：kuài]。

问题在于，整个(繁体：個)1980年代，日本都处于大宽松时《繁：時》代，而1985年后，而应对广场协议，减少对外依赖，同时提升内需，日本出台的宽松银根、放松金融管制的措施，更是制造了巨量的流动性。再加大日元升值之后，国际热钱涌入，整个市场如同大河开堤，水流汪洋。

这些流动性无一例外地流入到股市和楼市。短短4年时间，日经平均指数从13000点[繁体：點]增长到39000点《繁：點》，翻了两倍；而同期，日本城市地价增【pinyin：zēng】长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国面积是东京的1.5万倍。

同时，房地产繁荣之下，地价和租金都随之高涨，这直播吧对制造业等实体经济产生挤压。在资产效应之下，银行更愿意将（繁体：將）贷款投放到房地产投资中，制造业进一步受到压缩。

这是典型《拼音：xíng》的泡沫经济。以货币宽松和信贷宽松为标志，以股市和房地产市场的繁荣为代表，以经济体的虚假繁荣为代价，最终的结果是股市楼（繁体：樓）市大崩盘(繁体：盤)与经济衰退。

澳门银河

楼市澳门威尼斯人大崩盘《繁：盤》

1990年，股票市场率先崩盘。短短一两年间(繁：間)，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅{pinyin：fú}超过60%。

紧(繁体：緊)接着是楼市崩盘。由于[繁体：於]土地市场与资本市场关系密切，资本市场的崩盘很快传导到了楼市。金融机构为避免损失，要求企业偿还贷款，企业不得不变卖股票和不动产，大量地产抛到楼市，地价应声下跌。

20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌，国民财富持续缩水，损失高达《繁：達》1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振，此后二十年间，日本年均jūn GDP增{zēng}速只有0.75%。

在楼市泡沫破裂之前，日本政府其实下了一（读：yī）系列猛药，来治理泡沫。

1989年，为应对通胀膨胀【繁体：脹】，日本一yī 改此前十年超级宽松的货币政策，连续五次大幅调高利率，不到两年时间，官方贴现率从2.5%升高到6%。

1990年，日本开始启动[繁：動]“史上最严的楼市调控政策”，对房地产贷款进行总(繁：總)量控制。

然而，猛药虽好，为时已晚。显然，放纵了长达【dá】十年的房地产泡沫繁荣，其崩盘的de 剧烈程度，已不是政策所能挽救的。

4

教训何（hé）在

日本的楼市大崩盘，看（pinyin：kàn）似始于贸易战，成于广场协议，但【pinyin：dàn】其实早就蕴藏在经济结构之中。

长期的宽松环境和金融自由化，让整个市场的流动性泛滥。这些流动性，不（bù）会主动进入制造业，而是追逐高回报的泡沫性资产，房地产繁荣以及由此而叠加的资产泡沫，是自然(拼音：rán)而然的结果。

因此，贸易战不可怕，可怕的是自己守不住自己。在贸易战里，日本产业结构层级有所提升，国民mín 经济其实并未受到dào 多大影响。相反，错误的应对策，对房地产的过度纵容，反而成了泡沫经济的强大助力，一去不复返。

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