中介代理一手房的佣金《jīn》

为什么看房中介一定要报备？主要是因为以下两点∶一:【防止跳单】打个比方:假如中介带你看过某房，后来你在别的中介成交了或者你避开了中介直接跟业主私下交易，中介是可以凭报备单跟你要中介费的。中介签报备单（也叫看房确认书），目的一是为了保护自己的利益

为什么看房中介一定要报备？

一:【防止跳《读：tiào》单】

打个比方:假如中【练：zhōng】介带你看过某房，后来你在别的中介成交了或者你避开了中介直接《练：jiē》跟业主私下交易，中介是可以凭报备单跟你要中介费的。

中介签报备(繁体：備)单（也叫看房确《繁：確》认书），目的一是为了保护自己的利益。毕竟卖套房子不容易，他们是靠{kào}提成吃饭的。

二:【店长要考核任务量统计数据（繁：據）】

很多公司是有任务考核的，尤其对带看量的考核，完不成指标是要被罚《繁：罰》钱的（de）。而考核的依据就是报备单，因为上面有客户签名及电话，一般造不了假，况且店长会不定期抽查的。

正规公司会分析带看成交{拼音：jiāo}比:“多少次带看会产生一单”，根据(拼音：jù)转化率的高低分析经纪人做单能力进步速度的《读：de》快慢。

所以，如果您(练：nín)真心想通过中介买房，建议还是配合下业务员的工作，毕竟每一份工{读：gōng}作都是【拼音：shì】需要得到尊重的。

感谢您的提问，希望能解您所【pinyin：suǒ】惑。

已经在售楼处登记，怎么找中介买房？

找中介买房便宜就是套路

很多中介的销售人员恐怕自己都搞不懂房地产销售的渠道有多少种，唯一知道的就是让客户通过自己去买房子。其《qí》实澳门金沙无论采用的是哪种销售模式，卖房子时的低价只有一个，绝不可能是销售人员不同，低价就不同的。

找中介确实会有优惠的机会，但是很少有人能拿到

既然知道了（读：le）中介有提成，那么你完全可以找一个中介，然后达成协议，成交后让中介返回一部分提成（chéng）给你。但(读：dàn)是大部分人不知道这一点，所以也就拿不到这个钱。

不过，你是谁的客户，是由你第一次到访楼盘时登记所决定的，一旦【拼音：dàn】你自己去售楼处（繁：處）登记了，那你就是自然到访客户，即使以后再有中介领你去，中介也一样拿不到佣金，所以，你也就拿不到优惠。

所以，老亮在买房攻略里面一直（练：zhí）强调[繁：調]，去楼盘的第一次登记很重要，这决定了你后期是否能够拿到一定【拼音：dìng】的返点。举个最简单的例子，你去恒大买房，自己完全可以推荐自己，然后拿最少一个点的佣金，不就等于直接拿到优惠了吗？不知道如何操作的，可以私信老亮。

二手房走一手房手续可行吗？

中介卖一手房去房管局备案需要准备什么东西？

到时候由开发商打印网签备案成功的购（繁：購）房合同，双方签字，各拿各的合同。

买房子的流程是什么？标价150万是不是整套流程给150万然后给点中介费就行了？

通过中介买【mǎi】房子的流程有哪些？简单如下：

看房·签定金合同·按合同约定交款·中介负责相关过户和后续服务

2.签定金jīn 合同

中介陪同买卖双方签定正式的de 二手房交易合同，中介会给买卖双{pinyin：shuāng}方算各自承担的税费（繁：費）和中介费。

3.按合同约{繁：約}定交款，中介陪同下，相关款项交接

4.中（zhōng）介负责相关过户和后续服务

中后期包括《拼音：kuò》权证的过户和抵押、物业的后续交割等。

关于题主提到的费用

另有房东可能交的【拼音：de】增值税、个税、土地出让金(练：jīn)等，有的也会huì 转嫁给买方承担，具体中介会协商沟通！

以上就是题主所提问题的一些个人看法，欢迎大家补充留言(读：yán)！

有一套180平的现房，还没办房产证想把它卖出去，该如何操作？

第一、先确认大前提

从这些背景信息描述来看，大致可以得出如下{读：xià}两个大前提：

01、房子是一手商品《读：pǐn》房

这个前提是最重要的【练：de】！

根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房子不得转让（读：ràng）。但已购商品房转让的问题，由国务wù 院规定。

这个法律规定的立法目的是禁止来源不明的房子入市交易，比如，城中村违章建盖的房子，无法取得房产证，这类【繁：類】房子zi 的买卖就是不允许的，小产权房也是不允许的。

这个法条的立法目的也不是要禁止已购未取得房产证的一手商品房入市{pinyin：shì}交易。相反，根据《物权法》的规定，已购未取得房产证的一手商品房是可以交易的de ，只是无法办理产权过户，必须等到取得房产证后才能过户。

大白话就是，私下可以交易，买卖合同也是有效的，但产(拼音：chǎn)权不能过户，因为没【méi】有房产证。

这个法条在属性上属于行政管理性规范，不属于合（繁：閤）同效力性规范。

究竟是什么意义呢（pinyin：ne）？

也就是说，双方可以达成交易，签的合同也是有效的，但因为{pinyin：wèi}你们没房产证，所以，我作为不动产管理机关，因为你们不满足过户条件，我就不能给你办产权过户手续{繁体：續}。

我不给你办产权过户手shǒu 续，这是我作为管理机关应该遵守的工作原则，但我不给你办产{pinyin：chǎn}权过户手续，不代表我就因此否定你们之间签【繁：籤】署的买卖合同的效力。

因此，已购未取[pinyin：qǔ]得房产证的一【练：yī】手商品房，只要开发商“五证”齐全，并已网签备案，就这类房子进行买卖交易，签署的合同是有效的。

02、房子可能是全款买的，也可能是按揭买[繁：買]的

这是付款方式的问题，也是很(练：hěn)重要的大前提！

基于法律对[繁体：對]银行债权和抵押权的保护，会对双方签署的[读：de]交易合同有效性产生决定性影响。

（1）全款《读：kuǎn》买的

由于不牵扯第三方利益，双方[读：fāng]签署的买卖合同自双方依法签署时生效。

（2）按揭买的(练：de)

根据《担保法》规定，抵押期间的de 房子不得买卖。但抵押权人同意的除外，受让人代为清偿债务消xiāo 灭抵押权的除外，出让人用售房款提前结清贷款的除外。

也就是说，只要双方的交易没有实质性地威胁到银行的债权和抵押{拼音：yā}权，银行就没有必要去行使否定权，但一旦银行行使否定权，双方签署的、以银行贷款抵押物为标的物的买卖合同，就会[繁：會]归于无[繁体：無]效。

大白话就是，银行是双方签署的买卖合同的审判官，你们影响到他的利益了，他就会让你们的买卖合澳门金沙同无效；如果没有影响到他的利益，他才懒得去管这[拼音：zhè]些闲事。

第二、把房子卖出去，如何操作？

搞懂前面的两个大前提后，我们现在来《繁：來》讨论房子买卖操作层面的问题：

01、全款买的【练澳门伦敦人：de】房子的操作

基于上面的分析，这种情况下，双方交易的合法[读：fǎ]性和自由度都是很【拼音：hěn】大的，除了不能办理产权过户外，几乎是没（繁：沒）有啥限制的。

实践中（zhōng），可以采用两种方式来操作：

（1）定金《拼音：jīn》协议

双方就房子买卖的大体细节和条款[pinyin：kuǎn]都谈妥后，签署定(拼音：dìng)金协议，缴纳合同定金。

这个定金协议的(拼音：de)性质是立约定金！就是签署定金协(拼音：xié)议目的是为了担保（练：bǎo）日后正式签订《房屋买卖合同》，具有担保作用。

具体流程：买房看房，看完觉得满《繁体：滿》意后，双方洽谈，就买卖（繁：賣）的主要内容达成一致，签署定金协议，缴纳定金，出具收条，然后[繁：後]等房产证下来，签署正式的买卖合同，办理产权过户，按约定付房款，交房，其他手续交接，完事！

（2）买《繁：買》卖合同

双方不签署定金协议，直接签署澳门博彩买(繁体：買)卖合同，按照约定支付首付款，扣一部分尾款。

根据《物权法fǎ 》的de 规定，当事人双方就不动产设立、变更、转让、消灭物权的合同，自合同成立时生效；未{wèi}办理物权登记的，不影响合同效力。

这是《物权法》对《城市房地产管理法》的纠偏，也(练：yě)是区分当[繁：當]事人之间物权行为和债权行为的立法依据。

基于这项法律规定，虽然双方买卖房子不能办理过户，但【pinyin：dàn】双方签署的买（繁体：買）卖合同是合法有效的，受到法律保护。

正是由于买卖交易了，也有了款项和房屋的交付，会出现大额资金往来，但房产证没下来，产【chǎn】权没过户，对卖家几乎是没有风险的！但对于买（繁：買）家来说（读：shuō），风险是极大的！！！

这[繁体：這]个风险来自于哪里？

比如，卖家把房子卖了，钱收得差不多了，但房子还在卖家名下，万一卖家对外大额负债，被众多债权人起诉，房子大概都《拼音：dōu》会被查封，甚【拼音：shén】至被拍卖。

如果房子被查封，或者被拍卖了，对买家来讲[繁体：講]，一点办法都没有，只能眼睁睁地看着房子被处分，无力【pinyin：lì】挽救。

因为在法律上，房子还属于卖家的财产，被他的债zhài 权人申请执行，就在情理之中。而买家和卖家之间，只是有买卖合【练：hé】同关系，基《jī》于买卖合同付的款项，也只是一种普通的债权而已，跟他的其他债权人是一样的。

如果卖家负债累累，买(拼音：mǎi)家付出去的款(拼音：kuǎn)项几乎就等于打水漂了，房子同样拿不到，如果再花钱装修的话，那买家亏得就更惨！！

当然，这只是少部【拼音：bù】分人可能会存在的情况，多数人应该都是诚信和善良的。

具体流程：买家（繁：傢）看房{pinyin：fáng}，确认无误后，双方面谈合同细节，达成一致后，签署合同，缴纳一部分款项，扣些尾款，移交房产资料，移交房屋，等待房fáng 产证下来，办理产权过户，付尾款，完事！

02、按揭买的[pinyin：de]房子的操作

基本操作流程跟全{quán}款买的房子（练：zi）类似，只是注意一《读：yī》个问题就可以了--结清贷款！

结清（pinyin：qīng）贷款再交易，对双方都是一种保护。

怎么说呢《练：ne》？

（1）对卖家而言yán

房子基本卖了，贷款还要【拼音：yào】接着还到房产证下[练：xià]来，是不是凭空多付些利息？这样就不划算。

一定(练：dìng)不要做一种交易，就是将按揭转给{繁：給}买(繁体：買)家去还，等房产证下来了再去结清贷款。

这样做的风(拼音：fēng)险在哪里？

就是征信！！！买家不按（àn）时【shí】还款，每个月就晚一两天还，等房（读：fáng）产证下来，卖家的征信是不是就彻底花了？！

（2）对买家而言(练：yán)

最大的风险就是买卖合同签《繁体：籤》了，但是银行“一不高兴”，主张买卖合（繁：閤）同无效，那是不【拼音：bù】是买家就玩废了？

说白了，贷款不结清，买卖合同就是效力待定状[繁体：狀]态，可能有效，可能无效，那就是一种不确定的交易状态，除《拼音：chú》了债权人查封，还有银行抵押权，这一壶可不好喝。

第三、站在卖家的角度，还需要注意些啥？

01、尾《练：wěi》款

由于房产证没下来，虽然买卖合同签了，款付了大部分，但{pinyin：dàn}基本都要保留一部分尾款，用于约束卖家在取得房产证后积极配合办理lǐ 产权过户。

基于这个交易惯例，风险点在于收尾款和办手续顺序问题，也就是要在办理产权过户之前或者同时，要把尾（拼音：wěi）款全部【pinyin：bù】收回来，不宜等到过户完了再收款。

02、对房子使用的监(拼音：jiān)督

一般如果签了买卖合同的话，又付了大部分款项，多数《繁体：數》都会在签完合同就交房，但房子还在卖家名下，万一买家有些非{fēi}法用途，或者出租出去没把控好租户，租给了传销组织，牵扯到房东，带来一些（pinyin：xiē）不必要的麻烦，就不是很好。

因【pinyin：yīn】此，不管对方是出租，还是自住，都要侧面多监督下，或者在合同中约定好出《繁体：齣》现这些情况的责任负担问题。

03、装修[繁：脩]款的报备

如果是将[繁：將]毛坯房卖出去，对《繁体：對》方接房后要装修，装修方案要到你这里报（繁：報）备，并将装修预算、决算单据留一份给你。

这[繁体：這]样做的目的在于万{pinyin：wàn}一后期扯皮，交易终止，结算装修费用的时候，不会被漫天要价。

因此，在没有取得房产证的情况下，将180平米的现房卖出去，还是需要注意很多问题，虽然利好的因素更多，但也要幸运飞艇控制好不利因素，将风险全控制在自己《拼音：jǐ》的节奏中，不要出现差错。

为什么房屋中介都需要客户电话报备？

通常[pinyin：cháng]销售分为两种：

一种是在售楼处里边工作，专门接待dài 客户，为客户讲解楼盘。

一种是在售楼处外，比如说发传单之类的，这种销售一般都是销售代理公司的。

这两种销售都需要去挖掘客户，然后邀约客户到访，因为没有到访就不会有成交。成交就是销售的最终目的。每天或每周售楼处都会有《拼音：yǒu》邀约到访任务。那么怎样确定一个客户是你邀约过来的呢？这里(繁：裏)就要用到客户的电话号码

一般售楼处都会以客户的电话号来判定客（读：kè）户是属于哪一个销售邀约来的。

再没有见过客户面的时(繁：時)候，售楼处都会以电话号报备为准。谁报备的，客户就属于哪个销(繁体：銷)售的。

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