是否应该买二手别墅？竟然还有连换过2套别墅依然中枪的大佬，最后换成了大平层。。。不过呢，想住别墅的朋友也别被吓着，别墅有坑并不代表别墅没有价值，每人都有个别墅梦，在欧洲别墅依然是主流住宅产品。优质别墅的私密性、舒适度是楼房远远不能比拟的
是否应该买二手别墅？
竟然还有连换过2套别墅依然中枪的大佬，最后换成了大平层。。。不过呢，想住别墅的朋友也别被吓着，别墅有坑并不代表别墅没有价值，每人都有个别墅梦，在欧洲(练：zhōu)别墅依然是主流住《读：zhù》宅产品。优质别墅的私《繁：俬》密性、舒适度是楼房远远不能比拟的。所以一个合适的别墅依然是远远强于楼房。
在买别墅之前qián ，有两点是需要各位一定谨记的：
一、 几乎任何别墅都没(繁体：沒)有投资价值
原因我们上一篇已经说过了《繁：瞭》，虽然产品优秀，但奈何(练：hé)总价太高，有接盘能力的太少。郊区别墅的接盘者，必然还有至少1套同等价格的市区房产且愿住郊区的人不多；而市区【练：qū】别墅则本身就是天价。所以对接盘者，也就是未来的二手房买家来说，要求太高太高。
基于这一点，想要澳门永利投资别墅《练：shù》的，请趁早放弃这个打算。
二、别墅装修成本[pinyin：běn]不可忽视
一套400平左右的别墅，算上土《读：tǔ》建、设计、装修、家具、电器等等，他的装修成《练：chéng》本在300万到500万起步。300万的起步价是什（pinyin：shén）么概念呢？也就是凑合凑合能住这个水平，你不会满意的。要想好一点，至少要500万跑不了。
所以，买别墅的时《繁：時》候，请务必算上未《拼音：wèi》来的装修成本。一套1000万售价的别墅，对你【练：nǐ】来说其实是1500万的成本。更伤人的是，如果未来某一天你真的要出售了，这个装修费用是一毛钱收不回来的，甚至比不过别人毛坯别墅，因为扒掉装修都是钱。
业主可能会说你胡说，肯定有【练：yǒu】人要我家的装修！
不要对自己的品味亚博体育蜜汁自信。。。见过无数暴发(繁：發)户式装修，巴洛克建筑放八仙桌，法式别墅放红木家具，地中海别墅门口放石狮子庭院放假山挖锦鲤池，中式别墅玩欧洲新古典。
。
说到这里我再插一句话，实在忍不住了。。。很多业主买了别墅后，第一件事就jiù 是把砸墙砸院子改外形，我【拼音：wǒ】实在是无法理解这种自残行为。开发商请了著名设计院浸淫建筑数十年的专家设计出来的别墅，无论从设计还是审美来说都是最佳效果，你个二傻子上去就DUANG DUANG DUANG花几十万给拆成chéng 了农村自建房，然后还要搭一堆违建
你有[读：yǒu]这个金钱和精力就是【pinyin：shì】不去拯救地球，也可以去农村买块地自己盖啊，何必花上千万来给人笑话呢？
还有那种露台搭阳光房的，500平的别墅还不[练：bù]够你住，你非要把那(pinyin：nà)么漂亮那么清爽，可以吹风观guān 景聚会烧烤的大露台给搭成了阳光房？你是烤乳鸽吗？关键是，这些人搭了阳光房也不用，就是放那边，完全为了搭违建而搭违建，为了占便宜而占便宜。
真【pinyin：zhēn】是自残者自得其乐。。。
吐槽{读：cáo}完了，好爽。。我们继续。。
有了（繁：瞭）上面两点作为基础，我们就很清楚知道如何选择别墅了。
一、别墅，住则买《繁体：買》，不住不买。
我们说了，别墅的特殊性决定它就是消费品。用则买，不用请(繁：請)别买。
很多人会犯个错，就是想把别墅当收藏品，自己虽然没有住的计划，极速赛车/北京赛车但【pinyin：dàn】是先买了再说。
而事实情况是别墅本[拼音：běn]身回报率很低，市场上【练：shàng】普遍出现供大于求的情况，所以你如果暂时不住的话没必要买，过早购买别墅只会占用自己的资金，加大风险。别墅什么时候要住了再买也不迟，省下的钱完全可以投资到普通房产之中去。
下面3个例子可以解释我【拼音：wǒ】的说法:
情(拼音：qíng)况一：
甲08年花800万买了别墅【pinyin：shù】，一直未住，今（pinyin：jīn）天1400万卖出。而800万放在银行，今天连本带息1500万了。
情况《繁：況》二：
乙08年花800万买了{pinyin：le}别墅，今天才开始入住。
情况{pinyin：kuàng}三：
丙09年花800万买(拼音：mǎi)了10套《读：tào》住宅，今天值3000万。卖掉之后买了甲的[pinyin：de]别墅，还剩1600万。。
情况{pinyin：kuàng}四：
丁08年花800万买了股票，今天就{jiù}剩80万。。。。活该
。
二èr 、别墅，只买第一居所
离自己工作生活区25公【pinyin：gōng】里以上的别墅就别买了，现在的交通情况，早晚高峰往{读：wǎng}返都要2小时起步，太辛苦了，买了必然吃灰。
太远的地方你是不会去住的。不要想着养老，想着度假，一来养老你根本不可能去《读：qù》养老，二来买（繁：買）别墅度假成本比{bǐ}住酒店高出太多太多。
二线城市别墅算上(拼音：shàng)装修最低1000万少不(拼音：bù)了，也就是一年60万左右的利息，相当于（繁体：於）买了别墅不但本金锁死，每天还损失1500元利息。而你如果把1000万存银行的话，光靠利息就能让你每天住1500元/晚的酒店，够你浪翻天了。。你的别墅，就算每周末都去住（累死了人），一年也就100天，太不划算。
说真的，上面都是小学算术，而且事实真的就是这样。可依然挡(繁体：擋)不住很多人冲向度假别墅的坑，键盘哥我也很不能理解。。。最近山东乳山的海景房就刷屏了(繁：瞭)，二手房1000一平都没人要，当初套牢了一大批来自全国各地怀着“度假梦”的买房人
。。海南要不是搞了(繁：瞭)个自贸区，现在又限购限售锁死了流动性，那些被套死的人怕是更多更多[练：duō]。。
比如那个CCTV刷了几个月(拼音：yuè)广告的某大海X岛。。。
至于碧桂园[繁：園]新加坡旁，马来西亚。。。我的天哪！
所(练：suǒ)以，不能常住的别墅毫无意义，只是白花钱而已。
三、别墅，要（yào）买品质
别墅本身作为最顶（繁体：頂）尖的房地产产品，购买的成本巨大，加上我所说的流动性不佳只能做消费品{读：pǐn}，所以我们在选择别墅的时(繁：時)候，一定要挑剔挑剔再挑剔。
作为千万级产品[读：pǐn]，别墅必须要能给业主一种有别于人的尊贵感，它包括布局、规划、外立面、设计风格、会所、、小区大门、物业、绿化等等。反之，如果别墅建的和农村自建房相似，别墅业主看着别人家楼房各种高大上的配套，自己每天回家[繁体：傢]只有无奈和糟心的份，甚至在朋友面前都拿不出手、开不了口。
如果一两千万的房子依然不[拼音：bù]能带（繁体：帶）来应有的享【练：xiǎng】受和地位，那心里真的是不太舒服的。
就键盘哥个人而言，首先看的就是开发商品牌，大开发商{pinyin：shāng}除了质量更有保证之外，自身的开发经验和客户圈层更好，更能抓住客户需求和市场发展趋势，设计出非常优秀的产品。比如绿城的很多别墅区，虽然容积率高[pinyin：gāo]了些，甚至以联排、合院为主，但丝毫不显得局促和杂乱，这里设计功不可没。
品【pinyin：pǐn】质高的别墅[练：shù]区，入住率会逐步提高，整体只会越来越好。而低品质的别墅(练：shù)区，则会陷入业主争相逃离的恶性循环。
如果各位能够按照以上几点去挑选别墅，那么键盘哥相信，风险一定会小很多。然而，风险小不代表没有风险，我前一篇文章所提到的各种低素质(繁体：質)邻居风险依（yī）然无法避免。但却有一个办法可以完美解决：
别墅，建议(繁：議)买二手
一、别墅折（繁：摺）旧小
别墅与高层不同，别墅老化很慢，维修也更【练：gèng】为(繁体：爲)容(练：róng)易。很多10多年的别墅和新房没有区别。所以二手别墅不存在一个新旧的问题。
二、二手别墅可{kě}以规避风险
风险包括我之前说的烂尾风险[繁：險]，更可以实地考察房屋质量、物业、邻居情《读：qíng》况，从而规避掉几乎所有风险。
三、二手别墅可（读：kě）以直接入住
相比于期房，现房的《读：de》优势不言而喻。
四、二手(拼音：shǒu)别墅更便宜
我们说了，别墅涨价有限，大部《bù》分别墅基（jī）本上越迟买越划算。具《拼音：jù》体原因我也在上面甲乙丙丁的例子里说过了。
还有一个比较折腾（繁：騰）的办法
如果你真的想【pinyin：xiǎng】买某[练：mǒu]一个别墅，建议先租2个月住住看。一来了解小区的真实情况，更重要的是你可以了解自己是不是真的能够承受别墅。大概率你住了1个月就受不了回市区了。。
下面举（繁体：舉）个大栗子
口说无凭，很多人会说。
我也很无奈啊，只能举《繁体：舉》个例子了。
我们别的不说，就说南京最顶级别墅之一：绿（繁：綠）城玫瑰园
绿城玫瑰[拼音：guī]园2亿楼王
绿城作为全国最优质的开发商，口碑品质不用说，玫瑰《guī》园yuán 系列也是它最顶【练：dǐng】级的别墅系列。
在南京的绿城玫瑰园，绝对可以跻身南京前3大豪宅，与钟山高尔夫、帝豪花园齐名（后2者占了紫金【jīn】山，也就是中山陵的绝佳地段优势），目前售价（繁：價）在1000多duō 万到9000万不等。
这个楼盘分为四期，600平米起步。二手房最便宜的是07年开盘的一期，当时开盘价[繁体：價]11000元一平，目前二手报价1500万左右；最贵{pinyin：guì}的是四期，目前二手报价在5000万左右。
我们可以看到这是一套一期户型的开盘价，07年开(繁体：開)盘，售价在700万。而去年售出二手价格为1300万，还可谈价（不要忘了十年还有50万的物【wù】业费成本。。。）
也就是说11年间涨价85%，算上复利的话，年化收益在5%-6%左右，甚至跑不赢房贷利率，也{pinyin：yě}就是一毛máo 钱没赚到。。。白白帮他人持有，还占了自己大量流动资金。
其实这个楼盘位置不算太偏，处于江北核心区，离南京最中心新(读：xīn)街口车程只有20公里，离未来江北中心只【练：zhǐ】有《yǒu》不到10公里。。
世界杯位置如此优异，又是最顶级豪宅，物业一流，邻居顶尖，总价才1000来万。为何还无人购买，回报率《拼音：lǜ》如此之低呢？
还是因为偏。。玫瑰园位于山中，在图中红圈内属于进山的小路，长度3公里，再加上附近没有商业配套，意味着业主必须开【练：kāi】车才能进出，同时买菜也需要开车几公里，更不要说购物《wù》了。
正是这3公里小(xiǎo)路决定了成败，也成了普通人与富豪的分界线。
这意味着什么呢？意味着即便能凑出1500万的小中产们（繁：們）（不要质疑小（xiǎo）中产，现在中产房子多呢，卖1套就是首付，卖2套就能凑够全款）依然无法入住，住在这里还需要：市中心优质房产一套、保姆2个、专职司机1-2名（家人子（读：zi）女出行、保姆买菜）等等，这还没算安保费用。
这些零零碎碎的费用，算上维护、物直播吧业、园林、水shuǐ 电费等等，每年持续支出在50万以上。
也就是说，1500万的房子，只有自带司机，资《繁：資》产5000万《繁体：萬》以上，工作时间自由，愿意承受每年100万利息损失，同时每年愿意额外支付50万居住成{chéng}本的人才能住得起。那么定位就是中型公司董事长了，那些苏皖小工厂老板是根本住不起的。
这（读：zhè）房子，普通人如果强上，硬着住下去，怕是(读：shì)只能打碎了牙往嘴里咽【yàn】，有苦说不出。
以上为别墅的逻辑[繁体：輯]，今天就说到这里。
我也有别墅梦，但梦想与现实总有距离(繁：離)。各位也请思量再三，务必小心。
PS 再提一下最近流行产品:叠墅。。。就是5、6层的小高层，每家2层做成别墅的样子。这是满足大众“别墅（拼音：shù）梦”的奇葩产品，尤yóu 其是那种[繁体：種]100来平的叠墅，每天生活就是爬楼梯
键盘哥非常（pinyin：cháng）不喜欢。
如果一定要买的话，下叠，也就是1楼带地下室那种千万别买。这种房子，不但卧室在地下，还有潮湿发霉等问题，面积也特别大总价也高，未{拼音：wèi}来无法出手。如果【拼音：guǒ】要买，就一定买上叠带露台。
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