深shēn 圳集体资产与城市更新

深圳拆迁房，到底有没有投资价值？只要确定拆迁的都有投资价值毕竟拆前和拆后都是两个价，而且太明显了，不知道你有没有了解过白石洲拆迁，都是出来过千万富豪的，值得注意的是，深圳真的要拆的，有几个会卖的，你

深圳拆迁房，到底有没有投资价值？

只要确定拆迁的都有投资价值毕竟拆前和拆后都是两个价，而且太明显了，不知道你有没有了解过白石洲拆迁，都是出来过千万富豪的，值得注意的是，深圳真的要拆的，有几个会卖的，你是考虑投资的话，还是要看房子的，具体价值在哪里？光屏拆迁来判的话，那是肯定值得，

工改工城市更新项目操作流程？

一、更新意愿征集与计划申《shēn》报

（一）前期准备工(gōng)作

根据《深圳市城市更新单元规《繁：規》划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必亚博体育须同时满足以下三个条件：

（1）符合相关规《繁：規》划及控制性指标；

（2）拆《读：chāi》除重建（练：jiàn）类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；

（3）更（练：gèng）新意愿达到相应要求。

对于全深圳市目前（pinyin：qián）的城市更新项目来说，绝大多数都《练：dōu》无法同时满足上述三个条件。因此，需（练：xū）开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。

具体思sī 路有：

（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展（练：zhǎn）规划研究，申请规划调整。也可将项目(拼音：mù)先纳入更新计划(拼音：huà)，待编制更新单元规划时再进行调整。深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；

（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范【繁体：範】围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止(拼音：zhǐ)业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；

（3）对于更新意愿未达到的项目（拼音：mù），则根据申报要求对[繁体：對]各类别业主分fēn 别开展意愿征集工作。

对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。股东大会公gōng 证，需公证处派人员现场进（读：jìn）行公证，并出具公证书。

对于上述第（3）条，城市更新项目更新意愿必须（繁：須）达到相应要求：

1、单一地块须(繁体：須)占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意

2、城中村、老屋村、原农村集体经济组织和原村民在依法划定的非农建设用{yòng}地范围外形成的建成区域，须经原农村集体经济组《繁：組》织继受单位的股东大会或股东代表大会表决同意；或经占建筑物总面积2/3以上且占总人数《繁体：數》2/3以上的权利主体同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意

3、多个地块，同意申请拆除重建地块[繁体：塊]的面积占到拆迁范围用地面积《繁体：積》4/5。多个地块项目，前提是每个地块需先（练：xiān）达到“双2/3”的要求，然后同意申请拆除重建地块的面积占到拆迁范围用地面积4/5即可。因此，需分别对各地块业主进行意愿征集。

对于集体物业，可按照上述要求召开股东大会进行表决，同意开展城市更新；对于私人物业，优先【pinyin：xiān】征集有合法产权业主的意愿。若仍无法满足意愿要求，则需进一步征集无合法产权业主{读：zhǔ}的意愿，该部分物业需由股份合作公司出面，确认产权后开展意愿征集，最终以满足多地块意愿征集申报要求。

项目满足以上三个申报要求后，即可(kě)按照申报指引的要求整理材料进行计划申报[繁：報]了。

（二）召开股东大【拼音：dà】会

根据上述前期工作分析，涉及城中村用地的项目，在计划申报时有多个事项需要召（pinyin：zhào）开股东大会。为减少工作量，可对上述工作进行合并，如非农合作表决，更新意愿表决等。在实际工作中，可以与股份合作公司签订《框架合作协议》的方式，在股东大会上一次表决通过。因此，《框架合作协议》一般包含更新意愿、非农合作以及合作方式和工作经费等内容，对前期事项进行表决，并对后期工【pinyin：gōng】作进行安排。

召开一次股东大会表(繁体：錶)决的内容一般包括：

（1）同意对项目片区[繁体：區]及片区内集体物业进行城市更新；

（2）澳门巴黎人同【pinyin：tóng】意将股份合作公司相应的非农指标进行城市更新项目合作，同意合作双方协商确定的合作方式和补偿方法；

（3）同意签订《框架合作协议》，并按照约定【读：dìng】配合开展后续工作；

（4）确定项目申报主体(繁体：體)。

由于对多个事项进行了《繁体：瞭》合并，因此上述各项表决内容及各项细节需在召开股东大会前《练：qián》与股份合作公司、股东代表进行深入沟通和协商，必要时可以进行预表决，以确保股东大会（繁：會）一次性顺利召开。股东大会当天，可同时开展股民私人物业意愿征集工作。

（三）私人物业意愿征集{pinyin：jí}

充分调动股份合作公司积极性，让股民及业主配合开展私人物业意愿征集工作。优先征集有合法用yòng 地或房产手续（含土地出让合同、土地使用权证、历史遗留处理决定书、两规证书等）的工gōng 厂企业、私人业主的意愿。若仍无法达到申报要求，还需进一步征集无合法用地或房产手续的工厂企业、私人主的意愿。

二、物业测绘

物业测绘的目的{pinyin：de}在于获取建筑物数据，作为后期拆迁谈判和制定补偿标准的依据。可与信息收集、意愿征集及确权等工作同时开展。可在股份合作公[pinyin：gōng]司的配合下，先期开展股份公司集体物业测绘工作，有条件开展集体外物业及私人物业测绘工作。

总体思[练：sī]路如下：

第一步，首先对集体的【拼音：de】所属范围和集体物业的现状、建筑面积进行查丈，为（繁：爲）合作框【练：kuāng】架协议及股东会议表决提供依据；

第二步，对股份公司领导干部及支持改造的业主《读：zhǔ》的物业进行查丈{zhàng}、意愿征集、确权，防止（练：zhǐ）以后出现违法加建行为；

第三步，做好其[读：qí]他业主的工作，一并进[繁体：進]行物业测绘，获取较为准确的数据，确保达到项目立项的要求；

第四步，对(繁体：對)不影响申报要求的剩余业主的物业进行测绘，推进后期项目mù 拆迁谈判。

利用查丈机会（读：huì）以获取项目立项的各项资料，建立业主信息库，为开展拆迁谈判做前期引导和铺垫。为防止重复工作，提高工作效率，通常情况下物业测cè 绘、意愿征集、确权等工作可交叉同时开展，以减少项目推进的{pinyin：de}环节，节省各项开支。

三、编(繁体：編)制城市更新单元规划

聘请有资质澳门新葡京的规划设计单位编制项目更新单元规划，与规划国土部门深入沟通，报审，以获得对公司有{yǒu}利的批复指标。

更新单元专项规划先由区国土部门进行预审和公示，公示完毕后报市更【pinyin：gèng】新办审查，并提请规土委技术会议审议和建环委[读：wěi]审议，审议通过后进行公告。

四、拆迁谈判和补[繁：補]偿安置

在更新单元规划报审的同时即可(拼音：kě)开展拆迁谈判[pinyin：pàn]工作。集体物业的拆迁补偿可《读：kě》根据市场标准，在《框架合作协议》中进行明确。私人物业拆迁补偿，需制定《拆迁补偿安置工作方案》，在方案中按照物业类别和市场水平，确定统一合理的拆迁补偿标准和临时安置方式。

（一）房屋产权和面积确认《繁：認》

拆迁区范围内原村民已办理房地产权《繁：權》利证书的，需出具有效的房地产权利证书原件，确认房(练：fáng)屋产权。已取得房地产权利证书的，按房地产权利证书载明的建筑面积确《繁体：確》认。

拆迁区范围内原【练：yuán】村民未办理房地产权利证书的，需出具有效的土地使用证明文件及合法报建手续，确认产权。未取得房地产权利证书的，按政府部门认可的测量报告上的建筑面积【繁体：積】确认。

（二）制定拆（pinyin：chāi）迁补偿标准

《深圳市城市更新xīn 办法实施细则》明确规定了三种补偿方式，即货币补偿、物业置换及两者相结合的方式。按{读：àn}照建筑物类型：祖屋、自建住宅、现状商业（繁体：業）、办公、临时建筑、擅改经营物业等类型，确定补偿方式和补偿(繁：償)标准，确定搬迁安置补助标准，必要时对集体物业收益进行补偿。同时在《拆迁补偿安置工作方案》中确定一定的奖励机制，激发业主配合积极性。

与更新范围内所《读：suǒ》有权利人签订《拆迁安置补偿《繁体：償》协议》后，即（练：jí）形成项目单一的权利主体，向区旧改部门申请确认项目实施主体资格，同时与区旧改部门签订《项目实施监管协议》，缴纳项目保证金。

五、土地使(读：shǐ)用权出让

确认项《繁体：項》目实施主体，完成建筑物拆除工作后，及(练：jí)时注销项目范围内原有的房地产权证书，与区规划国土部门、股份合作公司签订《征转地补（繁：補）偿协议》，完善征转地手续。然后向规划国土部门申请更新项目用地审批。审《繁体：審》批通过后，向区规划国土局申请核发《建设用地方案图》、《建设用地规划许可证》，并进行地价测算，缴纳地价及相关费用后，签订《土地使用权出让合同》，并及时办理《不动产权证书》，以进行项目融资。

六、建设用地开发报建jiàn