青岛市北区万科城二手房【pinyin：fáng】

2020年青岛的房价会怎么走，还会降吗？哪个区域的房子升值空间大？对于这个问题，必须分两块来回答。第一个问题，2020年房价怎么走？我的看法是，青岛的房价从2018年夏天开始，迄今已经16连跌，现在应该近似到头了

2020年青岛的房价会怎么走，还会降吗？哪个区域的房子升值空间大？

第一个问题，2020年房价怎么走？我的看法是，青岛的房价从2018年夏天开始，迄今已经16连跌，现在应该近似到头了。

这里先说一句，觉得数（繁体：數）据有误的要先明确，平均工资不是中位工资，不《练：bù》是50%的人会高于平均工资，一个年薪数百万的老总，100个月薪三千《繁体：韆》的平民，足以把平均薪酬抬过万。再说，前后都是同一家的数据，误差可以互相抵消。不影响结论，不需要刨根问底。这没有必要。

根据智联招聘数据，2019年第四季度，青岛市平均【读：jūn】薪酬是7853元。

根据安居客数据，2019年第四季《练：jì》度，青岛市平均房价是16340元每平方米。

做个最简单的除法，我们可以算出来青岛的【pinyin：de】房价收入比：16340/7853=2.08。

也就是青岛市民每2.08个月【pinyin：yuè】的平均收入可以买1平米住房。

2018年[练：nián]第三季度，青岛平均薪酬是6884元。

2018年9月，青岛平均房价（繁体：價）是20696元。房价收入比 3.01。

2017年第二季度，青岛平均薪酬是6343元yuán 。

2017年6月，青岛平均房价是17073元，房价收入比【pinyin：bǐ】2.69。

2016年第二季度，青岛（繁体：島）平均薪酬是6057元。

2016年6月，青岛平均房价是12349元，房{fáng}价收入比2.03。

如果懒得看以上表格，我直接给大家把关键的数据摘出来：

2019年12月，青岛房价收入比2.08，每2.08个月薪酬不[练：bù]吃不喝可以买1平米住房。

2018年9月，青岛房价收入比3.01，每（měi）3.01个月薪酬不吃不喝可以买1平米住房。

2017年6月，青岛房价收入澳门金沙比2.69，每（读：měi）2.69个月薪酬不吃不喝可以买1平米住房。

2016年3月，青岛房价收入比2.03，每2.03个月薪酬不《bù》吃不喝可以买1平米住房。

这一大堆数据很明显得出一个结论，那就是，虽然2016-2018这一轮房价上涨很猛，但是经历了严《繁体：嚴》厉的调控，经过工资一定幅度的上涨和房价“16连跌”之后，2019年12月青岛[拼音：dǎo]的房价收入比，回到了大涨之前的2016年。

很明显，辛辛苦苦好几年，已经回到解放前。买了房子极速赛车/北京赛车的不用沾沾自喜，没【pinyin：méi】买的也别悲观，楼市的行情，其实就是这样轮回……

其实楼市就是这个样子，不断的震荡，不断的轮回。很多【读：duō】人怀疑，不是价格围绕价值上下波动吗？为什么房价只涨不跌呢？道理很简单，考虑土地的稀缺性，房子的价值还跟货币供应量相关，因此，围绕一个数值上下波动的，并不是房价，而是[练：shì]房价收入比。

有人似乎嗅到了一点味道，房价收入比轮回意味着什么？难道意味着房价下一轮《繁体：世界杯輪》大涨在即吗？

也未必（bì）。房价收入比降低，相当于个堆duī 了个炸药包，房价收入比越低，炸药包就越大。

但是众所周知，炸药的数量{读：liàng}只能决定能爆炸后能炸得多响，至于能不能爆炸，并不取决于炸药堆砌了多少，而是(拼音：shì)必须要有个雷管去点。对于楼市，这个雷管是什么，大家心知肚明，在此看破不说破（练：pò）。

问题是，这[繁体：這]几天的“黑天鹅事件”，对于堆砌炸药的楼市而言，不仅没有yǒu 装雷管，反而把可能有的雷管也彻底拔了，售楼处一律封闭，成chéng 交量速冻归零，整个社会按下暂停键……

因为“黑天鹅”事件造成的恐慌情绪，可【读：kě】以肯定的说，刚刚出现的楼市交易量放大即刻被斩《繁：斬》断，近几个月，甚至可[练：kě]以说2020上半年，青岛楼市止跌反涨概率并不大。

但是话要说[繁：說]回来，黑天鹅事件，只是拔了雷管，并没有把堆砌的炸药包也一并搬走，所以有一句话不得不说，那就是，既然炸世界杯药包没搬走，该来的东西，或许迟到，但不会缺席。

因此，2020年下半年再往后，尤其是过了2021年，楼市会出现[繁体：現]怎样《繁：樣》一个情况，我们拭目以待【pinyin：dài】。

回答完题主的上半个《繁体：個》问题，再看看下半个问【pinyin：wèn】题，那就是青岛哪个区域的升值空间大{dà}。

我的看法是：最有升值空间的是西海岸新区、城阳区。最没有升值空间甚至有可能贬值的：市南区、市北区、崂山区。

第一个，放眼全国，青岛是城/郊差距最大的城市，几乎没有之一。

有位博{bó}主以苏州为例，说明青岛楼市存在着严重的两极分化现象：

这个现象，很多人都发现了《繁：瞭》。毕竟北京四合院的均价还不到通州、大兴的两倍，上海人民广场、静安寺附近和莘庄、浦江镇的差距也没青岛那么大，偏偏青岛海边一线到了城澳门巴黎人阳的四五倍，这肯定不合理了。

所以，青岛传统【繁：統】市内四区，房价再涨下去，势必对人才引进、人口流入甚至城市整体发展形成严重桎梏。去泡沫势在[拼音：zài]必行。

另外一句话，虽然孩子（拼音：zi）读书是刚需，但教育资源的意义并不bù 是无限度{dù}拔高的。

青岛虽然房价是南京、杭州一半，但是（pinyin：shì）青岛学区房比南京“拉力琅”、杭州学军、天长等的学区房更贵，直逼北京海淀名校，这《繁：這》明显就说不过去了——江苏路小学、嘉峪关学校虽然好，但是学区房已经贵到在青岛买套能自住的一流学区房的费用，到了比举家投资[繁体：資]移民海外，孩子就读欧美名校更贵的地步，这就完全不能用理性解释了。

第二个看供应量，放眼整个青岛，楼房供应量最大、最供过于求的，就是市内四区。

对于这些人，甚至不乏一些号称青岛楼市大V的“砖家（读：jiā）”，我想问这些人一句，考虑供应量，只[繁体：祇]考虑新建楼盘供应吗？你们考虑过主城区存在大量的[练：de]没电梯、没物业、没车位的筒子楼、老破小二手供应了没有？

事实上，考虑这些“老破小(xiǎo)”以后，市内四（sì）区的去化还真的非常的不轻松，甚至可以说近似无解《jiě》。

上下二图，拍摄时间相差不到半小时，同样是青岛的西镇，金茂湾的灯火通（拼音：tōng）明，和台西大院的灯火寥落形成了鲜明的对比【pinyin：bǐ】。

类似现象，在青岛很多地方都在出现，譬如说，海泊河【拼音：hé】入海口附近海岸新城和长途站周边的筒子楼、重zhòng 庆路大山（读：shān）附近新建小区和雁山立交桥附近的四方大院附近都很典型。仔细注意一下，这种反差非常扎眼。

此外，考虑城乡剪刀差，建设、投资的主要方向，人口流入、就业的集中区域……甚至从早晚高峰的车流向都无一不显示，青岛人口进入最多、最有活力、最有潜力的，是西海岸新区和城阳区。

很容易发现的是，青岛绝不是某些人{rén}印象里的北宿南工、西宿（拼音：sù）东工，实际情况是南宿北工、东宿西工。主要的就业聚集地是西海岸和城阳，而市北、李沧是青岛最主要的睡城。

在房价低廉的地《拼音：dì》方工作，反而跑到房价高昂的地方居住，青岛在全国城市里(繁：裏)可能是独一份，也是不合常理的，肯定会渐渐改变。

因此，个人认为，靠近主城区、房价低廉，就业机会多、年轻人口集中进入的西海岸新区、城阳[繁：陽]区，未来是将会获得【拼音：dé】最大发展的区域。

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