成都第四【pinyin：sì】城老房子

为什么成都市中心二手房价如此便宜？市中心，成都一环二环内，基本都是老房子，新小区很少。老房子属于老破小，外观上看，已经惨不忍睹了。现在的年轻人，都喜欢买新小区，新小区从各个方面来讲，都有优势。房子质量有保证，小区绿化好，周边配套也非常不错

为什么成都市中心二手房价如此便宜？

现在的年轻人，都喜欢买新小区，新{xīn}小区从各个方面来讲，都有优势。房子质量(liàng)有保证，小区绿化好，周边配套也非常不错。

成都3环外的房子是最贵的，南3环和西3环的房价(繁体：價)，基本都是2万多、3万多平《拼音：píng》。

我自己住中坝，3环外，我住的《拼音：de》小区和周边的小区，均价都是2万多一平。

而市中心，就算是春熙路周边的老房子，也不过1万多点一平。而南3环外的天府三街，房[拼音：fáng]价基本běn 都2、3万一平。

市中心，配套设施也很一般，特别是道路，非[练：fēi]常窄，开车非澳门巴黎人常闹心。我去3环内办事情，基本不会开车。太堵了，而且路也比较烂。3环外的道路，又宽又新，开起车来，很开心。

所以，市中心xīn 的老破小，价格比较低。新房子也不算很高。

成都老旧小区有投资价值吗？

那么老旧小区到底《dǐ》值不值得买呢？它有哪些优势和劣势呢？

首先说说优势，除了刚刚说的早餐摊澳门永利，如果用专业术语说，就是“成熟社会”“配套完善”“生活便利”，还有一个最大的好处就是小户型，公摊少，得房高。对于首次置业的年轻人，也是无奈中的选择zé 。但对于投资而言，老旧小区就要分别对待了。我们一层一层分析。

首先，说值不值得买，归根到底就是想知道房子值不值这个价，以后能不能升值。众所周知，房子的本质价值，并非土地上的建筑，而是土地，尤其对于老房子来[繁体：來]说，建筑价值几乎是零，因此，“老房子价值=土地的价值”。新房的建筑价值，还澳门巴黎人多多少少有一点点，但从长期看，也将归于老房子，建筑物的价值几乎可以忽略

于是{shì}值不值得dé 买，就转换成，未来老房子脚下的土地，有没有更大的升值空间。这就需要考虑，什么样的土地增值空间大？是否（拼音：fǒu）是稀缺的土地。

什么样的土地稀缺呢？当然是从人口考虑了，一平方公里住一个人，和一平方公里住1000个人，哪个相对更加稀缺？显然是后者。因此，土地稀缺的问题，就转化成人口密度的问[繁：問]题(繁：題)。从全国范围看，一线城市人口密度远高于十八线小县城，所以一线城市房价嗖嗖涨啊。

从一个城市内部看，市澳门新葡京中心肯定人口密度要高于市郊。因此，买市中心的老房子，或许还有点盼头（当然不是唯一的【pinyin：de】决定因素，只是相对而言）。

哪里是市中心[拼音：xīn]？这里指的并不是你买房时候的市中心，而是卖房时候的市中心，也就是说，至少五年，一般考虑十年，之后的市中心是哪里？想必这是很多购房者忽视的问题。有些城市市中心是不变的，比如北京，故宫永【练：yǒng】远是故宫，所以二环里房子，绝对硬通货；而回龙观可能是副中心，也可能是北漂聚集区，通县可能是三环里居民看不上眼的地方，也可能是通州行政副中心。这样一对比，结果就不言而喻了：有能力买二环，没有能力的买未来的副行政中心，如果看不准哪里是发展趋势，那就只能怪自己了

而更多城市的市(shì)中心，是老城区，无论是《shì》扩建还是改造，都很困难。于是这类城市就会建设新区，以求发展。一旦新区建（jiàn）起来，市中心就注定会发生迁移，往新区方向迁移

如此，老城区就悲剧了。比如郑州，30年前，郑州的市中心在二七澳门博彩区，目前均价1.3万；15年前，郑州的市中心在金水区，目前均价1.7万；现在(pinyin：zài)呢？郑州的市中心在郑东新区CBD，目前均价2.1万。类似的，如石家庄的正定新区，合肥的政务区等，都是这样的扩展模式

市中心一旦迁移，老城区就容易变成“贫民窟”。毕竟房价也有市场的因素和买家的意愿在其中，越靠近中心越贵，不论是老房子新房子，只跟地段有关。

因此，新区越来越贵，老区就算价格不跌，相对新区也是相对(繁体：對)下跌。最终形成“土豪住郊区别墅，中产住新区大平层，穷人挤市中心老破旧”的局面，当年买下的“老旧小”，升值慢，拆迁无望，买房人只能望房兴叹【pinyin：tàn】。

如果等新区起来了再去投资，实际上相当于给第一波入场的投资者先结算了他们的盈利，然后再加上现在的房价，才是你要付出的；既然已经成了中心，第一轮红利就错过了，这跟“刻舟求剑”没啥区别。所以，“买房就是买位置”，对于中国的城市住（拼音：zhù）宅来说，就是扯淡；这个规律更应该是“买房就是买趋势”。看看当年力排众议买北京通县的人就知道了，不管主{zhǔ}观上是什么原因导致了他买通县，但客观的【pinyin：de】看，那些人完美演绎了投资趋势的优势所在。

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