市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON01趋势一：市场逐步筑底，大反弹不现实，涨跌对冲下市场更稳经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始降温，具体表现如新房量跌、房价难涨、地价回归、二手难卖...2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调控不允许的，大转冷，是经济不接受的
市场分化加剧之下，南京楼市未来是何走向？
无论是预期救市论，还是市场回暖说，都有着自己的道理与依据。MON
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趋势一：市场逐步筑底（dǐ），大反弹不现实，涨跌对冲下市场更稳
经历了“四限”政策——限购、限价、限售、限贷的长时间调控，南京楼市终于从2018年开始【pinyin：shǐ】降jiàng 温，具体表现如新房量跌、房价难涨、地价回归、二{èr}手难卖...
2020年，在政策三稳要求的大背景下，大反弹，是调[繁：調]控不允许的，大转冷，是（拼音：shì）经济不接受的。唯有平稳，才是市场的唯一出《繁体：齣》路。
用股市术语说，这是一个市场筑{繁：築}底的过程，过去(读：qù)几年积累的楼市泡沫仍然在消化过程中《zhōng》。
严厉（繁体：厲）的行政手段继续将需求减《繁：減》少、把流动性锁死，将杠杆降低。而供应方面，虽然整体仍然不多42000套，但局部过剩却是事实，六合、溧水shuǐ 、江宁禄口与青龙山、江北核心区外，等等，都面临着严峻考验。
期待楼市如《读：rú》2008-2009年那[练：nà]样大反转的可能性微乎其微，现有的政策特别是限购这样的（de）强力度手段，也不大可能在2020年中一夜取消。
不过，结合调控目标和整体经济形势看，也没有必要对南京楼市太过悲观。
整体来看，向上的推动力量中，包括人口导入、产业进驻、刚需上车、改善换置，各类需求在南京依旧强烈。当市场中有向上和向下力量对冲时（读：shí），可以避{pinyin：bì}免过热时的泡沫与过冷时的恐慌，市场也因此会更加jiā 健康。
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趋势二：限价继续松绑，投资客离场，自住客世界杯选择空间变大《读：dà》
随着2019年最后1个月中，河西代表性楼盘仁恒江湾世纪将均价锁定在45000元（yuán）/平米，限价松绑《繁：綁》的迹象也愈加明显。
2019年，包bāo 括河西南nán 、南部新城这些热门板块，都从2018年35000元/平米，走到了现如今的40000元/平米边缘，江北核心区从28000-29000元/平米逼近了32000-33000元/平米。
限价，作为一项本意为控制房价的政zhèng 策，催生了投资需求。
一二手房价的倒挂空间，成为投资客不买心痒的利润预期。随着政策更加理性，限购{练：gòu}澳门威尼斯人也逐步放松，更多让位于由市场供求关系决定价格。
2020年，剩下确定的限价盘已屈指可数，即使限价离市场价格即周边二手房价的价差也十分有限。没有了[繁：瞭]“赚快钱”的空间，投资客特别是希望短期投机的购房者将逐渐离场，这对于那些有真实自住【读：zhù】需求的购房者而言，是一件好事。
并且，限价松（繁体：鬆）绑后开发商利润增加、市场竞争也增加，整《拼音：zhěng》体品质也有（yǒu）望提升。
不过，硬币总是（读：shì）有两面的。
当自住购房[pinyin：fáng]者获得更多买到好房机会、获得更（练：gèng）大摇中热【pinyin：rè】盘概率的同时，由于限价松绑，为这些项目所付出的钱也会更多了。
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趋势三：产品主义开始回归，好房拼品质，差(读：chà)房拼价格
本轮周【pinyin：zhōu】期的最大特征——市场分化，在未来2020年中或许会表现的更加明显[繁：顯]。
与前几轮周期中不同，本轮周期因为调控政策更加细化，南京楼市不再是以往澳门威尼斯人的同热同冷、同涨同跌。而呈现出了越来越明显的马(繁：馬)太效应，即强者更强，弱者更弱。
从区域板块上，以河西新城、南部新城、江北核心区为主的“三驾马车”，在南京楼市中热度最高，新房市场库存有限，未来有望延续供不应求的态势；江宁、城北、仙林、江北【pinyin：běi】核心区之外属于第二梯队，供（拼音：gōng）求关系比较平衡，除限价严格的个盘外，多数项目都是慢慢卖掉，需要一定的去化周期。
远郊（拼音：jiāo）和都市圈，在2020年大概率仍会比较艰难。缺乏房价快速上涨的吸引《拼音：yǐn》，投资需求会大量减少；而如果纯靠自住需求支撑，巨大的供应量难以短时间减少。
在个盘竞争的维度上，回归产品、突出品质开始重新出现在市场的竞争中。如锦麟融誉府斥资1亿元打造售[练：shòu]楼处与公示区，花语江南引入了最更新一代的科技系统，中冶锦绣天玺牵手国内顶级设计公司尤安【读：ān】设计...
归结起来，2020年的南京楼市，当潮水退去后(拼音：hòu)，会呈现机遇与挑战并(拼音：bìng)存的局面。
对能做出市场认可的高品质、好服务项目，2020年是一次机会，有限的购买力会选择它们[繁体：們]，即(练：jí)使价格在目前区域基础上有一定突破，仍然是一房难求。而那些靠天吃饭、产品弱服务差、同质化强的楼盘【pinyin：pán】，则只能依靠拼价格生存，一客难寻！
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趋势四：存量房时代来临[繁：臨]，二手房之间的价差将会更大
截至2019年12月中旬，南京新房成交不足（pinyin：zú）8万套，而二手房成交已超【pinyin：chāo】过10万套，市场存量房占据主体的时代来临了。
南京二手房市场中(pinyin：zhōng)，最有价值的有两类：一类是占据独特资源的，在南京这座城市，独特资源首先就是一线学区房；二是5年以内[繁体：內]成交的新房，约50万套，这部分房子房龄更新，从设计、规划、功能、工【读：gōng】艺、服务来说相对更好。
2020年，如果限售政策依旧延续，那么市场上房龄较新的次新房数量也仍然是有限的。这类二手房的需求只[繁：祇]要略有增长，那么供求关系决定了这[繁体：這]部分房源特别是其中品质较好的一部分，价格有望继续上涨。
以全市高端代表性项目仁[练：rén]恒江湾天成二手房为例，2018年还有7万/平米出头的(pinyin：de)房子，到2019年nián 就直奔8万/平米以上了，且房源有限。
在南京的各个板块，区域品质更高的楼盘都更吃香。在（读：zài）二手市场打破成交价记录的，如江北破40000元/平【拼音：píng】米的正荣润江城，江宁破45000元/平米的朗诗玲珑屿，南部新城破50000元/平米的万科九jiǔ 都荟……
二手房之间的差距，在每个家庭的资产流动性上都有着zhe 具体表现。
就在笔者写这篇文章之时，一位在卖2套房【练：fáng】子的朋友发来信息：佳兆业城市广场的房子刚挂不久就[拼音：jiù]有人愿意来谈，欧洲城的房子挂了3个月没一组客户问！
在南京这座城市，自住改善需求是巨大的，但供应特别是主城板块，由于2016-2017年大量地王不{读：bù}能上市形成有效供给，于是【pinyin：shì】不限售的次新房，就成为市场需求的另一个出口。
于是，南京二手房[练：fáng]价格也水涨船高。2019年11月，据（繁体：據）一家权威研究机构的统计，南京二手房房价已达到32000元/平(练：píng)米，超过了杭州的近30000元/平米。
当然，这其中真(读：zhēn)正成交【jiāo】更容易、价格（读：gé）更坚挺的，一定不是老破大和老破小，后者与前者的价差，将在2020年中进一步放大。
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趋势五：行业竞争更加《练：jiā娱乐城》激烈，南京房企生存门槛至50亿
深度调控(读：kòng)的2019年，市场愈加残《繁：殘》酷，行业竞争也（读：yě）更加激烈。随着行业集中度越来越高，南京楼市已变成了地产大鳄的盛宴。
2018年，南京开发商中销售额超过百亿的只有万科和绿地两家，而2019年，截{jié}止到11月底，百亿阵营已扩大至8家：分别是万科、中海、保利、金地、华侨城、龙湖、招商和金（拼音：jīn）茂，排名第一的万科接近200亿元。
如果想进入南京房企排名的前20位，去年的门(拼音：mén)槛只要（yào）35亿元，今年的门槛则提高至50亿元……
问题是就算50亿元销售额，又够做什么呢【练：ne】？
在当前市场形势下，按照江北好一些地段20000元《读：yuán》/平米左右地价计算，50亿元仅够获取25万方土地储备，如果是地价30000元/平米左右的河西南或者南部新城，50亿元（读：yuán）也就只够《繁：夠》储备15-16万方土地资源。
2020年，行业的集中度或许会进一[练：yī]步加剧。
进入销售额前20的房企尚且背负很大压力，如果销售额达不到50亿元门槛的{读：de}开发商，未来在南京获取足（练：zú）够发展的土地资源(拼音：yuán)都成问题。
2020年，下列四类开发商{shāng}的日子应该会不太好过：一是前期拿高价地深度套牢的，二是开发的产品品质差、服务差、地段差的，三是企业规模小实力弱，拿(ná)不到地且缺乏核心竞争力的，四是杠杆高、周转慢，运营能力低下的。
房企间的竞争，从基层员工的朋友圈就能略见一斑bān ，打胜仗zhàng 的开发商，置业[繁体：業]顾问销控表前励志合影，生命线上挣扎的房企，销售员已屏蔽领导在做微商了…
2020年，竞争将【pinyin：jiāng】更加激烈更加残酷。
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李汇丰，楼市实战派专家。有超过10次置业经验。从事房地产媒体工作12年，曾{céng}任《扬子晚报》房产采编部副主任，三六五网杭州公司副总经理、腾讯房产南京公司总经理。自2010年起举办置业大课堂数百场，为万名以上shàng 购房者提供置业咨询服务。
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