个人房产抵押《读：yā》贷款

房产抵押贷款还不起怎么处理？最常见的处理办法就是由法院主持拍卖抵押的房产，拍卖所得用于偿还贷款。不动产证抵押贷款，还不了怎么办？不动产证抵押贷款，还不了了，怎么办呢？这种情况还是挺常见的。根据债权人不同，债务形成原因差异，出现到期债务无法偿还，债务人面临的结局不尽相同，抵押房产处理方式也不尽相同

房产抵押贷款还不起怎么处理？

不动产证抵押贷款，还不了怎么办？

这种情（拼音：qíng）况还是挺常见的。根据债权人不同，债务形成原因差异，出现到【pinyin：dào】期债务无法偿还，债务人面临的结局不尽相同，抵押房产处理方式也不尽相同。小菜结合自身实践经验，从三个大的方面分享下对这个问题的看法，供参考。

第一、不同债权人下的处理方式

01类(繁体：類)：银行

发放商业性贷《繁体：貸》款是shì 银行的主要业务之一，也是吸纳存款的目的之一。根据我国《商业银行法》的规定，借款{kuǎn}人向银行申请贷款，应当提供担保。

借款《读：kuǎn》人因生活消费资金（pinyin：jīn）短缺，或生产经营流动资金紧张，可以用房产证抵押向银行贷（繁体：貸）款，缓减短期内的资金压力。

一般这类贷款期限都比较短，大多数期限只有1年，长的也就3年，少数长的达5年。借款人偿债压力比较大，资金规划稍微不科学些，或者哪笔款没有按时收回来，贷款到期后，就很容（róng）易出现无法还款的（de）情况。

出现这种情况后，经办银行会及时联系（繁：係）借款人，了解借款《读：kuǎn》人{rén}的财务状况。并根据借款人的实际情况，采取不同的处理办法。

（皇冠体育1）协(繁：協)商

银行一般都不会在借款人一出现到期无法足额还款，就{pinyin：jiù}立即采（读：cǎi）取处置房产的方案，而是会先了le 解借款人的财务状况。

①展(zhǎn)期还款

如果借款人财务状况良好，只是临时有笔计划好的资金在回款上延误了期限，导致不能按期偿还银行本息。说（繁体：說）明短期内借款人有能力偿还借款本息，那银行会综【繁：綜】合考虑后，会给予展期{读：qī}还款的宽限期，不至于“赶尽杀绝”。

②变现(繁体：現)抵押物

展期到期后，借款人仍无力还款[练：kuǎn]的，或者本来借款到期后就无力还款的，银行一般就会跟借款人商量，处置抵【pinyin：dǐ】押物以实现抵押权。

根据《担保法》的规定，借《繁：藉》款到期后，无力足额偿还借款本息，双方可以协商将抵押物折价、变卖或拍卖的方式处置回款，实现[繁体：現]抵押权，并缓解jiě 借款人的资金压力和破产风险。

折(繁：摺)价

双方商量，并签署协议，约定抵押房产按多少价格折抵给抵押权人，以此来消灭债务本息。银行会在这个时候通（拼音：tōng）过专业的评估，确定抵押物的市场价值，依[练：yī]据评估价再确定折抵价格，按照“多退少补”原则处理。

银行在采用折价方式时，还要遵循{拼音：xún}公平合理原则，不得乘人之危，以过低价格折抵房产，损害其他顺位债权人利益和借款人利益【拼音：yì】。

变卖mài

借款人同意让银行或有关机构按约定好的价格、评估gū 价、市场价进行变卖，用变卖抵押房产获得的款项偿还借款本息，也是“多退{tuì}少补”。

拍[拼音：pāi]卖

通过委托拍澳门威尼斯人卖公司以拍卖的方式竞价出售房产，也是处分抵押物的方式之一。在拍卖前qián ，会有价值评估程序，确定拍卖底价，并依据该底价起拍。

有人竞拍的，一般可以正常价格成交，好的可能还会溢价成交；如果连续多次【pinyin：cì】流{liú}拍的，可能就会打折拍卖，但最低折扣不得低于评估价之的1/2。

（2）法院《读：yuàn》

根据事前双方是否办理过赋予强制执行效力债权(繁体：權)文书公证[繁体：證]，大致有两种方式。

①直接执行(读：xíng)

如果在签署借款合同时，申shēn 办过赋予强制执行效力债权文书公证，出现借款人到期无法足额偿还借款本息的情况，银行可以直接jiē 向法院申请执行，省去诉讼环节。

②先诉【pinyin：sù】讼再执行

签（繁：籤）署借款合同时，双方未申办赋强公证，出现到期无法还款情况，银行只能先走诉讼程序【练：xù】，等判决胜诉后，再申请法院执行。

上面miàn 两个环节的目标都指向处置房产，也就是通过（繁：過）法院拍卖或变卖房产，以拍卖和变卖房产所得价款偿还借款本息(练：xī)，依然还是“多退少补”。

如顺（繁：順）利成交【jiāo】，所得款项扣除实现债权的费用后，该划归银行就划银行，有剩余(繁体：餘)的，划归抵押人。

如不能顺利成交，在处置期内也无法处置掉，抵押物收归银行(读：xíng)，并打包出售给资产管理公司（读：sī），所得款项冲抵借款本息，终止这笔贷款事项【xiàng】。

02类（繁：類）：非银行信贷机构

市场上确实有一些非银行信贷机构在从事着个人借贷业务，也是依法登记设立的企业法人，也拥有（yǒu）合法的金融牌照，可以作为借贷交易《拼音：yì》的《de》抵押权人。

比如，典当行和小额贷款公司。多（duō）数典当行和小额贷款公司规模都比较小，分工不是很细{繁：細}，一般给你办（繁：辦）贷款的是谁，后期帮你处理抵押物的可能还是他。

借款到期后，没能足额《繁体：額》偿还本息，小贷公司在展期还款上可能比银行要宽松一些，给予的宽限期会更多一些澳门伦敦人，有利于借款人利用更多的渠道解决资金问题。

在处置抵押物方式上，也会更灵活和随[繁体：隨]意。当然，处(繁体：處)置方式还是折价、变卖、拍卖三种中选择。但这类机构在处理时，会追求高时效和高gāo 收益，至少得保本。

03类：民间个人

这[繁体：這]类债权人是没有金融牌照的，不具备发放贷款的资格。

如果不是亲友之间的资金互助行为，其在（zài）借贷关系的合法性上会有(拼音：yǒu)很多问题。

一般来说，亲友之间的资金借贷，属于合法借贷，受到法律保护。出现到期(拼音：qī)债务不能偿还，协商展期还款的方式最多，有时候展期了一、两年，甚至更长时间，利息都快赶上本金了，借(拼音：jiè)贷资（繁体：資）金的本金还挂着没还。

当然，借款人[读：rén]实在还不出钱来了，协[繁体：協]商将房产折价、变卖、拍卖也是可以有的方式。

综合看，到期债务不能足额偿还借款本息，面对银行债权人rén 时【pinyin：shí】，手续会相对规范一些，利益保护会更好一些；小贷公司《练：sī》作为盈利性组织，“逮到一个是一个”的，借款人面临的风险会相对大一些；而民间资金的话，由于多是亲友互助，人情味会更重一些。

第二、不同债务形成原因下的处理方式

01、借jiè 贷

常见的借贷方式，也就是上面(拼音：miàn)分析的三类大的情形。

也就是跟银行借钱，跟小贷dài 公司【拼音：sī】或典当公司借钱，跟亲友借钱，用房fáng 产抵押担保。

这类情形下到期不能还钱，面临的后{pinyin：hòu}果和处理方式，上面[繁体：麪]已经做了详细分析，就不在此赘述。

02、欠债【pinyin：zhài】

欠债的原因{yīn}，可能是借贷造成的，也可能是其他原因造成的，比如，赊账。

债务累计到一定时候，不能再往后拖延了，双方就会重新签署一份欠款协议，把拖欠的(拼音：de)本金和利息都[pinyin：dōu]归在新的欠款协《繁体：協》议中，追加房产作为抵押，担保欠款按时、足额归还。

到期不能还款，可以展期，可【pinyin：kě】以折价，可以变卖抵债，也可以拍卖。

从债务人利益保护角度看，需要注【练：zhù】意的地方有两点：

（1）禁止留押《拼音：yā》

在签署欠款协议时，不得约定在还款期限届满后抵(繁：牴)押物归[繁体：歸]属债权人所有。这样的事前约定是无效的，只能在到期后，出现不能还款情况，双方再商量折抵。

（2）债务形成原因合法{pinyin：fǎ}

比如，赌博形成的债务是[练：幸运飞艇shì]不合法的。

因赌（繁体：賭）博产生的债务，即[练：jí]便双方认可，签署了欠款协议，用房(练：fáng)产设定抵押，这样的债务依然是不合法的，协议是无效的，抵押也是无效的。

即便到期无法偿还，也不{pinyin：bù}得申请法院强制执行。也就是说，这样(繁：樣)的债务可以不还，但也不得参与，因为赌博是违法犯罪行为。

第三、到期不能还款，如何自救？

01、提前做好资金规《繁：規》划

这个是预防性措施，发生借贷后，根据合同确定的借款期限，合理安排资金的使用时间（繁体：間），不要太乐观(繁：觀)。

如果花出去的资金预计在到期时无法回来，就应该提前寻找好第三方资(拼音：zī)金，用拆借资金去偿还到期债务，确保抵[繁体：牴]押物安全。

02、借新还（读：澳门永利hái）旧、借力过桥资金

比如，你在建行的借款期限是1年，现在到期了，你可以提前一(练：yī)段时间就到工商银行办理抵押借贷手续，等建行到期时，用第三【pinyin：sān】方过桥资金去还款，解除抵押后，再把房产抵押给工行，把贷款从工行贷出[繁体：齣]来，然后偿还过桥资金。

03、亲友借【练：jiè】贷

可以找亲友临时拆借资《繁体：資》金，把贷款还【pinyin：hái】了，把房产保住，等收款回来偿还亲友借款{kuǎn}。

如果已经没有资金回款，等房产证拿出来后，折价、变卖都是【拼音：shì】可以操作的。既然亲友都愿意在你遭遇资金困难时伸出援手，更不应该辜负亲友的深【拼音：shēn】情厚谊，更应该及时变现房产，偿还亲友资金，也同时解决掉自己的资（繁：資）金压力。

04、折价或[读：huò]变卖

上面的方式都用尽了，还是无法解决资金问题，建议就不要去碰其他“高息”资金，得不偿失！既然都[练：dōu]无法保住房产[繁体：產]，干脆就跟债权人协商折价，甚至可以委托债权人变卖，自己省点心。

05、拍（读：pāi）卖

好面子，要气质，不服输，还跟债权人不和谐，那最后（繁体：後）的路就只《繁体：祇》有一《练：yī》条，拍卖！

没啥{拼音：shá}好说的，公事公办嘛，了一件事情就好，大家都解脱了。

综合全文分析，抵押贷款到期还不了，面对不同的债权人，基于不同的债务形成原因【yīn】，在处理方式上shàng 会有细微差别，承担的法律后果也有差异。应根据自身情况，合理选择应对策略，提前周旋，把自己的损失降到最低。

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